どうも、元派遣社員のヒロくんです。
元派遣社員が副業で不動産投資を始めてみたのですが、その1号物件を紹介したいと思います。
不動産投資と聞くとリスクが大きい、怖いといったイメージがありますが、わたしのようにリスクを抑えて小さく始めることも可能です。
物件購入にかかった諸費用なども紹介するので、不動産投資に興味ある初心者さんの参考になれば幸いです。
どこで不動産投資物件を見つけたのか？
わたしは普段インターネットで不動産物件を探しており、主に以下のようなサイトを利用しています。
- 不動産ジャパン
- アットホーム
- 楽待
- 地元の不動産屋さんのホームページ
で、今回は購入した物件は、ネットで見つけたものではなく何度も訪問させてもらっている不動産屋さんからの紹介です。
地域にもよると思いますが、ネットには安くて良い条件の物件はほぼ無く、ずっと見つからないままだったんですね。
で、実際にいろんな不動産屋さんを回ってみようということで、ちょくちょく顔を出していました。
それで話しやすかった不動産屋さんに定期的に通っていたんですが、その甲斐あってか、その不動産屋の営業マンから電話があって紹介を受けました。
その物件とは、区分マンション（8帖ワンルーム）です。
区分マンションとはマンションの1室のこと。
例えば、〇〇マンションがあったら、そこの102号室だけを購入するって感じです。
人によって不動産物件の探し方は異なりますが、ネットでなかなか見つからない人は実際に不動産屋さんに足を運んで仲良くなるのもおすすめですよ。
不動産投資（区分マンション）で物件購入時にかかった諸費用
では区分マンション購入にかかった費用を紹介します。
物件価格だけでなくいろいろな諸費用が必要ですので、きちんと予算を考えておく必要があります。
- 物件の価格：90万円
- 収入印紙代：500円
- 不動産屋に支払った仲介手数料：11万円
- 所有権移転登記費用
- (司法書士さんへの作業料含む）：73,435円
- 固定資産税精算金：24,600円（1年分）
- 不動産取得税：まだ通知がきていません（購入後半年くらいして送られてくる）
- 住宅保険：4,284円
合計：1,112,819円
内諸費用は212,8192円
物件は9月に購入したので、実際に支払った固定資産税は9月～12月分までです。上記では1年分を載せています。
あと不動産取得税は物件を取得してから半年後くらいに通知が送られてくるので、後日支払いになります。いくら来ますかね。
それと火災保険の加入も必要ですが、区分マンションでは火災や水害の心配はあまりないので、こくみん共催の357円/月にしました。
物件価格に対しての諸費用はざっとこんな感じでした。参考になれば。
区分マンション投資の注意点
区分マンション投資で注意が必要なのが、管理料と修繕積立金が必要なことです。
管理料とは、例えばゴミ捨て場、駐輪場、エレベーター、廊下など共有部分の掃除や管理を業者に委託するために必要なお金。
修繕積立費とは、マンションの老朽化で外壁塗装や設備の交換など建物を維持していくために必要なお金。
これらは区分所有者全員が、管理をしてくれている民間の業者に毎月支払うものとなります。
ここが注意なのですが、この管理料と修繕積立費は空室であっても支払わなければなりません。
つまり家賃収入が入ってこなくても出ていくお金なので、空室が続くと収支がマイナスになる可能性があるわけです。
区分マンション物件を見る際は、物件が安くて家賃が高くてもそれだけで判断せず、管理費や修繕積立費がいくらかかるのかもしっかり確認しましょう。
ちなみに入居さんからの問い合わせ対応や家賃の催促などを不動産屋さんにお願いする場合は、別途管理手数料を不動産屋さんに支払う必要があります。
不動産屋さんによるかもしれませんが、わたしが依頼している所の手数料は家賃の約10%です。
家賃収入－（管理費+修繕積立費）を計算していくら手元に残るか計算しよう
区分マンションの注意点は毎月引かれるお金が発生するというところ。
物件価格や家賃だけを見て購入を判断するのではなく、管理費、修繕積立費がいくらかかるのかをしっかり見ておきましょう。
ちなみにわたしが購入した物件の家賃は3.5万円。
そこから管理費2,000円、修繕積立費4,900円が引かれて、手取りが28,100円です。それに不動産屋さんに管理もお願いしていて、それが2,000円/月なので毎月の手のこりは約26,000円。
こんなに引かれるんだと思ったかもしれませんが、物件資料で家賃しか見ていないと、実際の手残りの少なさにビックリするはず。
ちなみに、わたしが購入した物件はオーナーチェンジで、すでに入居者さんはついているので、あとは長くいてくれればラッキーです。
オーナーチェンジとは、すでに入居者がいる状態で不動産を売買すること。所有権を移行するだけなので、入居している方からの家賃が購入後すぐに入ってくるのがメリットです。
この物件の利回りは34％。ざっくり3年で元を取る計算ですね。
見てわかる通りこの物件って正直そんなに儲かる投資でもありません。でも購入したのには理由があります。
不動産投資とはどんなものなのか勉強として
年収200万円の元派遣社員で正社員に転職したばかりのわたしが、いきなり銀行から融資を引いて物件を買うのはおそらく無理です。
それにいきなり大金をつぎ込んでリスクを冒すのは怖かったので、現金で購入できる物件を選びました。
90万円といえば大金ですが、それでも最悪勉強代とも思える金額だと思って投資しました。
やはりいくら不動産投資の本を読んで勉強しても、行動に移さないと意味がないと思ったんです。
で、せっかく不動産屋さんから声をかけていただいたので、やってみようかと。
ゆくゆくの銀行融資のための実績づくり
それともう一つ。
最初は現金で購入できそうな安い物件を買い進めていく計画ですが、いずれはアパートなど一棟物を買いたいと思っています。
そのときに必要なのが融資です。現金で支払うのは無理なので銀行などからお金を借りる予定です。
ただ銀行も簡単にはお金を貸してはくれません。
お金を借りるには仕事の収入を安定させることはもちろん、その銀行と付き合いをしておく必要があります。
口座も持っていないのにいきなりお金は貸してくれませんので、今回初めて信用金庫で口座を作りました。
そしてその口座に家賃が入るように。
少額ではありますが、きちんと毎月家賃が入ってきていることを見せると不動産賃貸の実績としてプラスに評価されて信頼が増しますからね。
あと定期積立も一緒に始めました。
まとめ
といわけで、不動産投資で購入した区分マンションの諸費用や注意点を紹介しました。
もちろん物件や地域によって家賃相場なども全然違うので、諸費用等の金額も変わってくるとは思いますが、区分マンション投資を検討している人の参考になれば幸いです。
これからもコツコツ物件を増やしていくので、買ったらまた報告します。
不動産投資に興味ある人はこちらの本がおすすめです。
