どうも元派遣社員のヒロくんです。
副業で不動産投資を始め、現在は戸建て4戸、区分マンション1戸を所有しております。
そしてそれら購入した物件はすべてオーナーチェンジです。
ここでは、わたしが戸建てをオーナーチェンジで買い続けている理由やメリット、デメリットを紹介します。
これから不動産投資を考えている人の参考になれば。
オーナーチェンジ物件のメリットとデメリット
オーナーチェンジとは、入居者が入ったままの賃貸物件を売買することです。
わたしは売主が所有している物件で入居者が付いている物件を購入しています。
ではまずメリットとデメリットを見ていきましょう。
メリットは以下。
- 購入後すぐに家賃収入が入ってくる
- 手間がかからない
- 不動産賃貸の運営実績になる
- 入居者が入っていれば売りやすい
他にもあるかもしれませんが、わたしが実感にしているオーナーチェンジ物件のメリットは上記のようなことです。
メリット1. 購入したらすぐに家賃収入が入ってくる
ボロ戸建て投資が流行っていますが、これって別にボい物件を安く買うことが目的ではなく、安く買ってコストを抑え、家賃収入で元を取る投資法です。
いくら安く物件を買えても、ボロすぎてリフォームにお金や時間がかかりすぎたり、入居者が見つからず客付けに苦戦したら意味がありません。
その点、オーナーチェンジだとリフォームや客付けが不要で、すぐに家賃収入を得ることができます。
専業ではなく、サラリーマンやりながら、フリーランスやりながら副業で始めたい人は、家賃を得るまでの時間をショートカットできるのでおすすめです。
メリット2. 融資をひく際の実績になる
投資計画として、いずれはアパートなどの1棟物を購入したいと思っています。
その際に必要なのが銀行などからの融資です。
融資を引く際に物件を持ち家賃収入を得ていることを銀行に見せれると、賃貸の実績があると思われプラスになります。
メリット3. オーナーチェンジだと売りやすい
それと売るときの話ですが、空室よりも入居者が入っている状態で売れば買ってもらいやすいですね。
買う方もすぐに家賃が入るわけですから。
それに家賃収入があれば、急いで売る必要もありません。
これらがわたしがオーナーチェンジ物件を買い続けている理由です。
もちろん、良いことばかりではなくデメリットもあります。
それは、
- 物件の状況を把握しにくい
- 現在の入居者の家賃が安すぎる事がある
- リフォームのスキルが身に付かない
デメリット1. 物件の状況を把握しにくい
オーナーチェンジ物件ってすでに入居者がいるので、家の中を見せてもらうのが難しいケースが多いです。
立地や外観は確認できても家の中がどうなっているのか分かりづらいんですね。
おかしな点があれば不動産屋さんが教えてくれると思いますが、それでも把握できない点もあるでしょう。
いつか入居者が退去になって、家の中を確認したら雨漏りしていたとか、荒れ果てて凄いことになってたみたいなこともあるかもしれません。
デメリット2. 家賃が相場よりも安いケースがある
それと、現在入居している人の家賃が安すぎる場合もあります。
相場は5万円だけど3万円で貸しているとか。
わたしが購入したある1戸は、前オーナーが長期間入居してくれているという理由で、元の家賃より5,000円値引きしていました。
わたしもそれを引き継いでいます。
オーナーが変わった時点で値上げをしてしまうと退去するかもしれませんので、そのままにしておいたほうが良いでしょう。
デメリット3. DIYスキルは身に付かない
あと、ボロ戸建て投資で流行っているのがDIYです。
物件を安く買ってリフォームは自分で行い、さらにコストを削減する手法。
オーナーチェンジだと入居者がいるためリフォームが不要です。
これはメリットでもあるのですが、DIYスキルを養うという点ではデメリットです。
わたしは5戸持っていますが、一度も壁紙を貼るなどリフォーム作業をしたことがありません。
まぁDIYスキルを身に付ける事が目的ではないので良いのですが。
不動産物件をオーナーチェンジで買う時の注意点
オーナーチェンジ物件にはメリットとデメリットがあるので、それぞれをしっかりと把握して検討してください。
すぐに家賃収入が入ってくる点は大きなメリットですが、いずれはその入居者も退去するでしょうし、そのときにリフォームにお金がかかりすぎるとか、再販が難しい土地や立地環境である場合は注意が必要です。
不動産投資は、買ってから売るまでの利益が元を取っているかどうかなので、最終的にマイナスになるような物件であれば購入しないほうが良いでしょう。
失敗しないオーナーチェンジ物件を買うコツは不動産屋さんとの関係づくり
わたしが所有している物件のほとんどは、地元の不動産屋さんで5戸中4戸は同じところで買っています。
オーナーチェンジ物件を買う際に失敗しないコツがあるとすれば、不動産屋さんとの関係づくりかなと思います。
自分でネットで見つけた物件を買う場合、その物件のデメリットなどは自分で調べないといけないし、関係の薄い不動産屋さんであれば売ること優先で、デメリットを教えてくれないかもしれません。
ネットで買うにしろ、地元の不動産屋さんから買うにしろ、必ずそこには「人」との取引があるわけですから、関係性を作っておいたほうが有利です。
わたしが紹介してもらっている物件は、メリット、デメリットもしっかり教えてもらっていますし、やめておいたほうが良い物件は、はっきりとやめたほうが良いと止めてくれます。
こういった不動産屋さんのとの関係性もあるので、物件が買えていると思います。
オーナーチェンジ物件の購入を検討している人は、メリットやデメリットをしっかりと把握し、購入先の不動産屋さんとの関係も深めていくと良いでしょう。
以上、参考になれば幸いです。
